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IFK Sachwertfonds 1, 2, 3

IFK Sachwertfonds Deutschland 1 Beteiligungs GmbH & Co. KG, IFK Sachwertfonds Deutschland 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG und IFK Sachwertfonds Deutschland 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG

Die Fonds

Die Serie der geschlossenen Immobilienfonds IFK Sachwertfonds Deutschland 1 bis 3 wurde von der IFK Initiatorengesellschaft für Kapitalanlagen AG, Grünwald, München seit 2008 aufgelegt. Die Fonds richteten sich ausdrücklich an Kleinanleger. Die Vertriebsrechte lagen exklusiv bei der IVAG (Innovative Vertriebskonzepte AG).

IFK Sachwertfonds Deutschland 1

Zum Zeitpunkt der Platzierung im Jahre 2010 hatten sich innerhalb von zwei Jahren rund 6.000 Anleger mit mehr als 96 Millionen Euro an dem Fonds beteiligt. Investiert wurde in sieben Immobilien - zwei Bürogebäude, ein Ärztehaus und vier Nahversorgungs- bzw. Fachmarktzentren.

Geworben wurde je nach Beteiligungsvariante damit, dass die Ersteinzahlung nur 50 % der Beteiligungssumme zzgl. hälftiges Agio ausmachen sollte. Der Fonds prognostizierte thesaurierte Ausschüttungen von rund 6 % p.a. und eine Barausschüttung nach ca. 14 Jahren von 6 % p.a. Die Mindestzeichnungssumme betrug 2.000 Euro zzgl. 5 % Agio. Im Angebot befand sich zudem auch ein Ratenzahlungskonzept. Als zusätzliche Vorteile wurden die Sachwertanlagen, der Inflationsschutz durch überwiegend indexierte Mietverträge sowie die Übertragbarkeit auf Kinder/Enkel angepriesen. Zudem sollte mit der Anlage der Entwertung von Geld und dem Absinken der staatlichen Renten entgegen gewirkt werden, weswegen gerade diese private Altersvorsorge in Form von Sachwerten sinnvoll sei. Das Prinzip der Direktinvestition würde außerdem dazu führen, dass Anleger unmittelbar von den Erträgen und Wertsteigerungen profitierten, ohne dass die Bank oder andere zwischengeschaltete Verwalter den Ertrag schmälern würden.

IFK Sachwertfonds Deutschland 2

Der Vertrieb des IFK Sachwertfonds Deutschland 2 wurde Ende 2010 durch die IVAG (Innovative Vertriebskonzepte AG) begonnen. Das angegebene Fondsvolumen belief sich auf rund 74 Millionen Euro. Ungefähr die Hälfte des einzusetzenden Kapitals sollte in Form von Fremdkapital zur Verfügung gestellt werden.

Dazu hieß es, der Anleger könne entsprechend seiner persönlichen Anlageziele aus sieben verschiedenen Beteiligungsformen mit Laufzeiten ab vier Jahren auswählen. Angeboten wurden auch Ansparvarianten und eine rentenähnliche Variante mit monatlicher Auszahlung. Das Fondsmanagement liegt bei der BVT-Gruppe, München.

Auch bei dem zweiten Fonds der Reihe wurde in deutsche Gewerbeimmobilien investiert, die zusammen eine Mietfläche von über 30.000 qm umfassen. Die Büroimmobilie im Zentrum Düsseldorfs wird u.a. von der DAK Krankenversicherung und der DG Hyp genutzt.

IFK Sachwerte 3 – Immobilien Deutschland

An dem IFK Sachwertfonds Deutschland 3 haben sich bis Oktober 2013 rund 2300 Anleger mit ca. 43 Millionen Euro beteiligt. Angeboten wurden neben zwei Beteiligungsformen (Kommanditist, stiller Gesellschafter) wie bei den Vorläufern diverse Beitrittsvarianten, unter anderem auch ein Konzept mit der Zahlung in monatlichen Raten zu 0,35 % der Einlage.

Der Fonds erwarb sieben Immobilienobjekte zu einem Kaufpreis von 64,3 Millionen Euro. Im Portfolio des Fonds befinden u.a. ein Bürogebäude in Berlin, ein Autohof in Bingen, ein Fachmarktzentrum in Hemau, ein Nahversorgungszentrum in Königswinter, ein Nahversorgungszentrum in Miesbach und ein Fachmarktzentrum in Sankt Augustin.

Die Situation

Besonders in Kritik geraten sind im Zusammenhang mit den IFK Sachwertfonds die durchgeführten Vertriebsmethoden, der angestrebte Anlegerkreis und die bestehenden Risiken. Viele Anleger fühlen sich unserer Erfahrung nach nicht ausreichend von den Vermittlern beraten oder wurden sogar fehlerhaft informiert. Ein potentielles Totalverlustrisiko wurde nur selten richtig dargestellt. Auch wurde die Frage aufgeworfen, ob diese Form des Investments überhaupt für Kleinanleger oder Sparer geeignet ist.

So bewertete beispielsweise Stiftung Warentest (Finanztest) im Jahre 2012 den IFK Sachwertfonds Deutschland 2 generell als zu riskant für Anleger. Er entspräche nicht mal den Grundanforderungen des Tests. Begründet wurde diese Bewertung mit einem bestehenden Blind Pool Risiko. Auch wird angemerkt, dass diese Form der Fonds für Kleinanleger zu viele Nachteile birgt - seien es die für Ratensparer meist höheren Kosten oder das immerwährende Risiko, dass die Fonds die aufgestellten Kalkulationen deutlich unterschreiten. So kann es sein, dass die Fonds je nach Kalkulationsgrundlage und angesetzter Rendite pro Jahr eine Amortisationszeit von Jahrzehnten haben.

Die teilweise verbreitete Angst vor einer zunehmenden Inflation des Geldes verleitet Anleger oft dazu, ihr Geld in vermeintlich sichere Sachwertfonds zu investieren. Nur dass diese Sachwertfonds in der Regel eine unternehmerische Beteiligung mit allen Pflichten und Risiken darstellen. Entwickelt sich die Unternehmung nicht wie geplant, müssen Ratenzahler beispielsweise weiterzahlen, selbst wenn die Pleite längst feststeht.

Unsere Empfehlung

Betroffenen Anlegern ist daher zu empfehlen, ihre Verträge anwaltlich prüfen zu lassen. Als Anleger sind sie Anteilseigner und tragen das unternehmerische Risiko. Geraten die Fonds in finanzielle Schieflage oder ergeben sich sonstige Schwierigkeiten, haben die Anleger das zu tragen. Auch ein Totalverlust ist möglich. Außerdem besteht das Risiko, erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen zu müssen.

Als Anwälte klären wir zunächst die Beratungsqualität. Über Risiken wurde in der Regel nur selten vollständig aufgeklärt. Falls der Verkauf durch eine Bank erfolgte, hätte auch über Rückvergütungen informiert werden müssen. Der Kunde muss einschätzen können, was die Bank an dem Verkauf verdient. Die Vermittlung geschlossener Fonds zur Altersvorsorge wird von der Rechtsprechung als kritisch bewertet. Ein weiterer Haftungsgrund sind oftmals Prospektfehler. Die umfangreichen Verkaufsprospekte sind in vielen Fällen falsch. Ob und gegen wen sich daraus Ansprüche ergeben, kann jedoch nur anwaltlich geprüft werden.

Die Haftungsfrage sollte unbedingt zeitnah geklärt werden, da sonst die Verjährung möglicher Ansprüche droht. Die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Unter gewissen Umständen tritt allerdings schon eine frühere Verjährung ein. Eine rechtliche Bewertung ist daher unabdingbar.

Eine Erstbewertung, in der die Chancen und Risiken etwaiger Maßnahmen ausgelotet werden, können Sie direkt bei uns beantragen. Um eine realistische Einschätzung Ihrer Situation zu ermöglichen, haben wir den Fragebogen für Kapitalanlagen für Sie bereitgestellt.

Falls Sie Fragen haben, dann zögern Sie bitte nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen. Gerne stehen wir Ihnen auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

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