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IVG EuroSelect 14 GmbH & Co. KG "The Gherkin"

IVG Euroselect 14 "The Gherkin"

  • Beteiligung: IVG EuroSelect vierzehn GmbH & Co. KG
  • Anbieter: IVG ImmobilienFonds GmbH
  • Kategorie: Geschlossener Immobilienfonds
  • Prosepktdatum: 2007

Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 14 TheGherkin wurde im März 2008 voll platziert. Der Fonds beteiligt sich mit einem Eigenkapital von 157,7 Mio. GBP (ohne Agio) (= 224 Mio. Euro) an einer der weltweit prominentesten Büroimmobilien: dem Londoner Büroturm The Gherkin. Das Gebäude ist zu 100 % an 23 namhafte Unternehmen vermietet. Der Hauptmieter Swiss Re Services Limited, auf den bis 2023 nahezu die Hälfte der Mieteinnahmen entfällt, ist eine Tochtergesellschaft der Swiss Re, des weltgrößten Rückversicherers. Die Mieteinnahmen für The Gherkin liegen deutlich über der Höhe des Kapitaldienstes. Die Immobilie war zum Ende des Berichtsjahres 2009 voll vermietet. In 2010 haben drei Mieter mit einem Anteil von 7,07 % an den Gesamtmieteinnahmen ihr Sonderkündigungsrecht ausgeübt. Die Mietflächen waren zum Berichtszeitpunkt wieder langfristig zu Mieten oberhalb der aktuellen Marktmieten vermietet. Die Gesellschaft ist in der Lage, aus den Mieteinnahmen den Kapitaldienst zu bedienen. Darüber hinaus steht weitere Liquidität, die ausgeschüttet werden könnte, zur Verfügung.

Probleme: Die Risiken für die Anleger lauerten an anderer Stelle: der Fonds musste im Jahre 2009 die Ausschüttungen einstellen, weil die Immobilienpreise in London allgemein gesunken waren und deshalb die in den Darlehensverträgen vorgesehenen Beleihungswerte überschritten wurden. Hinzu kam, dass der Fonds ob günstigerer Konditionen ein Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen hatte und das britische Pfund gegenüber dem Schweizer Franken stark an Wert verlor. Der Wert des Londoner Gebäudes wird in britischen Pfund ermittelt und dann in Schweizer Franken umgerechnet. Insoweit haben neben dem niedrigeren Immobilienpreisniveau in London auch ungünstige Wechselkursentwicklungen dazu geführt, dass die finanzierenden Banken höhere Zinsen und weitere Sicherheiten verlangten. Der Fonds ist gezwungen, bis auf weiteres erstmal keine Ausschüttungen auszuzahlen. Irrelevant ist in diesem Kontext, dass die Swiss RE als Hauptmieterin des Gebäudes soviel Miete in Schweizer Franken zahlt, wie für die Darlehensraten benötigt wird.

Weiche Kosten: Mit 16,4 Prozent bezogen auf das Eigenkapital inklusive Agio ist der Fonds kein Sonderangebot. Den Löwenanteil macht die Vertriebsprovision mit knapp 11,5 Prozent aus.

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