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IVG Euroselect Zwölf / PFM Euroselect 12

IVG EUROSELECT ZWÖLF GMBH & CO. KG / PFM EUROSELECT 12

Der Fonds

Der Fonds IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG wurde von dem Initiator IVG Immobilien AG im Jahre 2006 emittiert. Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 bat die Möglichkeit einer direkten oder treuhänderischen Beteiligung. Geschäftszweck des Unternehmens ist die Verwaltung eigener Grundstücke. Unter anderem sollten die Geschäftsgrundstücke 54-63 London Wall und 20-30 Copthall Avenue in London EC2 vermietet/verpachtet werden. Als Hauptmieter war laut Prospekt die ING Intermediate Holdings Ltd vorgesehen, eine alleinige Tochter der ING Group N.V. in Amsterdam.

Das Investitionsvolumen wurde mit 346 Millionen Euro angegeben, wobei ca. 167 Millionen Euro als Eigenkapital veranschlagt wurden. Die restlichen 179 Millionen Euro sollten fremdfinanziert werden. Die Investitionskosten des zu erwerbenden Objektes wurden im Prospekt in Höhe von 311,7 Millionen Euro deklariert. Die Ausschüttungen sollten bei 5,75% p.a. beginnen und bis 2022 auf 6,5% p.a. steigen. Eine ordentliche Kündigung des Gesellschaftsvertrages ist erstmals zum 31.12.2018 vorgesehen.

Die Situation

Bereits nach kurzer Start des Immobilienfonds kam es jedoch zu Problemen. Zunächst führten Kursveränderungen zwischen Euro und GBP zu finanziellen Komplikationen. Später wurde aufgrund einer Neubewertung der Immobilie der gutachterliche Ankaufswert - ca. 204 Millionen GBP - auf 160 Millionen GBP herabgesetzt. Im weiteren Verlauf wurde seitens des Fondsmanagements mitgeteilt, dass auf Grund der Marktsituation keine Erhöhung der Miete mehr zu erwarten sei. Ein von den Banken in Auftrag gegebenes Gutachten brachte dann eine weitere Herabsetzung des geschätzten Wertes der Immobilie auf 156 Millionen GBP. Damit veränderte sich das Beleihungswertverhältnis (loan-to-value) derart, dass die im Kreditvertrag vereinbarte Grenze deutlich überschritten wurde. Durch die zunehmende finanzielle Schieflage wurden die Ausschüttungen an die Anleger vorerst reduziert, danach gänzlich ausgesetzt. Durch die Verletzung der loan-to-value Klausel hatte die Fondsgesellschaft fortan beachtliche Sondertilgungen zu leisten.

Im Jahre 2015 wurde die Immobilie „60 London Wall“ zu einem Preis von 197,5 Millionen Pfund verkauft. Damit bleibt der Fonds PFM EuroSelect 12, der mittlerweile von der Deutsche Fonds Holding AG verwaltet wird, deutlich hinter den Renditeerwartungen zurück. Die Anleger müssen einen Verlust ihrer Einlage in Höhe von voraussichtlich ca. 25% hinnehmen.

Unsere Empfehlung

Betroffenen Anlegern ist daher zu empfehlen, ihre Verträge anwaltlich prüfen zu lassen. Als Anleger sind sie Anteilseigner und tragen das unternehmerische Risiko. Geraten die Fonds in finanzielle Schieflage oder ergeben sich sonstige Schwierigkeiten, haben die Anleger das zu tragen. Auch ein Totalverlust ist möglich. Außerdem besteht das Risiko, erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen zu müssen.

Als Anwälte klären wir zunächst die Beratungsqualität. Über Risiken wurde in der Regel nur selten vollständig aufgeklärt. Falls der Verkauf durch eine Bank erfolgte, hätte auch über Rückvergütungen informiert werden müssen. Der Kunde muss einschätzen können, was die Bank an dem Verkauf verdient. Die Vermittlung geschlossener Fonds zur Altersvorsorge wird von der Rechtsprechung als kritisch bewertet. Ein weiterer Haftungsgrund sind oftmals Prospektfehler. Die umfangreichen Verkaufsprospekte sind in vielen Fällen falsch. Ob und gegen wen sich daraus Ansprüche ergeben, kann jedoch nur anwaltlich geprüft werden.

Die Haftungsfrage sollte unbedingt zeitnah geklärt werden, da sonst die Verjährung möglicher Ansprüche droht. Die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Unter gewissen Umständen tritt allerdings schon eine frühere Verjährung ein. Eine rechtliche Bewertung ist daher unabdingbar.

Eine Erstbewertung, in der die Chancen und Risiken etwaiger Maßnahmen ausgelotet werden, können Sie direkt bei uns beantragen. Um eine realistische Einschätzung Ihrer Situation zu ermöglichen, haben wir den Fragebogen für Kapitalanlagen für Sie bereitgestellt.

Falls Sie Fragen haben, dann zögern Sie bitte nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen. Gerne stehen wir Ihnen auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

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