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SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros

SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros Immobilienfonds GmbH & Co. KG

Der Fonds

Der Immobilienfonds SIGNA 05/HGA Luxemburg der Signa Deutschland 01 GmbH wurde im Jahre 2007 aufgelegt und 2009 geschlossen. Zweck der Gesellschaft ist die „Verwaltung eigenen Vermögens durch Gründung und Erwerb von Unternehmen, die Übernahme der Geschäftsführung dieser Unternehmen sowie das Halten und Verwalten von Beteiligungen an Unternehmen.“ Der Verkaufsprospekt umfasst 202 Seiten.

Die Fondsgesellschaft ist über eine atypisch stille Beteiligung wirtschaftliche Miteigentümerin der Immobilie IKAROS in Luxemburg. Die Immobilie wurde 2004 erbaut und ist dem Sektor Büroimmobilien zuzuordnen. Vermietet wurde die Immobilie seit Start des Fonds an Deloitte S.A. und Nordea Bank S.A. bis 2019/2021. Der Fonds hat ein Volumen von 170 Millionen Euro, wovon 81 Millionen Euro als Eigenkapital der Anleger eingebracht wurden. Die restlichen 100 Millionen Euro wurden fremdfinanziert. Das Laufzeitende wurde auf 2018 prognostiziert, wobei über die laufenden Jahre Ausschüttungen in Höhe von 5 bis 6 Prozent vorgenommen werden sollten.

Die Situation

Nach planmäßigem Start des Fonds konnten die aufgestellten Renditeprognosen zunächst auch eingehalten werden. Nach und nach sank allerdings die Liquidität der Fondsgesellschaft beachtlich. Den Geschäftsberichten waren zwischenzeitig Negativabweichungen von über 100 Prozent in Bezug auf die prognostizierten Liquiditätswerte zu entnehmen. Der aktuelle Kredit sollte nur bis Ende Februar 2017 gewährt werden, wobei die Fondsgesellschaft sich nun eine Gnadenfrist bis zum 31. August 2017 erkauft hat.

Der Kredit, um den es geht, wurde zunächst von der Hypothekenbank Frankfurt AG gewährt, inzwischen allerdings an das Unternehmen „Lone Star Funds“ verkauft. Angeblich ist die Kreditpolitik dieses Unternehmens vor allem auf die schnellstmögliche Verwertung von Krediten ausgerichtet. Meist geht die Verwertung von geschlossenen Fonds - was praktisch betrachtet hier der Verkauf der Immobilie ist – mit horrenden Verlusten für die Anleger einher.

Die Objektgesellschaft ist zwar um eine Anschlussfinanzierung bemüht, hat aber erhebliche Probleme, diese festzuschreiben, da die Mietverträge demnächst auslaufen und Deloitte einer Verlängerung bereits ablehnend entgegenblickt.

Ein von der Bank in Auftrag gegebenes Gutachten ergab außerdem eine Wertreduzierung der Immobilie um fast 20 Millionen Euro. Die niedrige Neubewertung führt zur Verletzung der vereinbarten Loan-to-Value-Klausel, was den Kreditgeber unter anderem dazu berechtigt, ein Ausschüttungsverbot sowie weitere Sanierungsmaßnahmen durchzusetzen. Außerdem kann das Darlehen teilweise oder vollständig fällig gestellt werden, was in der Regel zu einer massiven finanziellen Schieflage führt und bei Immobilienfonds oft den unrentablen schnellen Verkauf der Immobilie erzwingt.

Auf Grund dieser Entwicklung ist das Anlegerkapital aktuell massiv bedroht und weitere Ausschüttungen können seitens der Fondsgesellschaft nicht geleistet werden. Vielen Anlegern war zudem nicht bewusst, dass der Fonds bei von den Planungen abweichenden Erträgen der Objektgesellschaft unbefristet weitergeführt werden kann.

Obwohl die Fondsgesellschaft der SIGNA 05/HGA Luxemburg für das Darlehen der Objektgesellschaft als Gesamtschuldner haftet, kann sie keinen Einfluss auf Verkaufsentscheidungen bezüglich der Immobilie nehmen. Ein vorzeitiger Ausstieg mittels Kündigung wäre derzeit mit hohen Verlusten verbunden und ohnehin frühestens ab 31.12.2018 möglich.

Der Fonds SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros wurde auf der Plattform www.zweitmarkt.de zuletzt zu weniger als einem Drittel des ursprünglichen Wertes gehandelt (Stand 28.07.2017).

Anleger, die sich unzureichend über die Risiken des ungewöhnlichen Fondskonzepts aufgeklärt fühlen, sollten ihr Kapital nicht vorzeitig abschreiben und jetzt aktiv werden, da auch hier die Verjährung droht.

Unsere Empfehlung

Betroffenen Anlegern ist daher zu empfehlen, ihre Verträge anwaltlich prüfen zu lassen. Als Anleger sind sie Anteilseigner und tragen das unternehmerische Risiko. Geraten die Fonds in finanzielle Schieflage oder ergeben sich sonstige Schwierigkeiten, haben die Anleger das zu tragen. Auch ein Totalverlust ist möglich. Außerdem besteht das Risiko, erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen zu müssen.

Als Anwälte klären wir zunächst die Beratungsqualität. Über Risiken wurde in der Regel nur selten vollständig aufgeklärt. Falls der Verkauf durch eine Bank erfolgte, hätte auch über Rückvergütungen informiert werden müssen. Der Kunde muss einschätzen können, was die Bank an dem Verkauf verdient. Die Vermittlung geschlossener Fonds zur Altersvorsorge wird von der Rechtsprechung als kritisch bewertet. Ein weiterer Haftungsgrund sind oftmals Prospektfehler. Die umfangreichen Verkaufsprospekte sind in vielen Fällen falsch. Ob und gegen wen sich daraus Ansprüche ergeben, kann jedoch nur anwaltlich geprüft werden.

Die Haftungsfrage sollte unbedingt zeitnah geklärt werden, da sonst die Verjährung möglicher Ansprüche droht. Die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich 10 Jahre. Unter gewissen Umständen tritt allerdings schon eine frühere Verjährung ein. Eine rechtliche Bewertung ist daher unabdingbar.

Eine Erstbewertung, in der die Chancen und Risiken etwaiger Maßnahmen ausgelotet werden, können Sie direkt bei uns beantragen. Um eine realistische Einschätzung Ihrer Situation zu ermöglichen, haben wir den Fragebogen für Kapitalanlagen für Sie bereitgestellt.

Falls Sie Fragen haben, dann zögern Sie bitte nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen. Gerne stehen wir Ihnen auch für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

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